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Enchères immobilières en ligne en Italie – mode d’emploi

Pise - cathédrale

Pise – cathédrale

Qu’est-ce qu’une vente aux enchères immobilière en ligne et quelle est la différence avec une vente aux enchères traditionnelle ? Une procédure d’enchères immobilières est en général un mode de vente qui permet de mettre plus d’enchérisseurs en concurrence, d’obtenir une meilleure contrepartie et donc une plus grande satisfaction des besoins du vendeur.  Aujourd’hui, toutes les procédures d’enchères, tant celles relatives à l’aliénation des biens des organismes publics que judiciaires, se font plutôt en ligne.

Pourquoi un bien fait-il l’objet d’une vente aux enchères judiciaire ?

Un bien immobilier fait l’objet d’un processus de vente aux enchères judiciaire si le propriétaire a manqué à une obligation pécuniaire (dette) envers une autre personne (particulier, entreprise ou banque). Dans ce cas, le créancier, qui n’a pas réussi à obtenir une satisfaction spontanée de son crédit, peut procéder à une vente (coercitive) du bien que le débiteur a offert en garantie (par exemple en enregistrant une hypothèque volontaire) et réclamer le prix obtenu de la vente aux enchères.

Comment participer à une vente aux enchères en ligne

Tout le monde peut participer à une vente aux enchères en ligne, étant donné que la discipline est parfaitement superposable à celle une fois mise en place pour les enchères traditionnelles. La représentation technique d’un avocat italien n’est pas nécessaire. Pour l’hypothèse où le sujet qui entend y participer (compte tenu de l’hypothèse des ventes mixtes) n’est pas en mesure de gérer la chose d’un point de vue informatique, il peut faire appel à un sujet facilitateur qui, dans le langage du législateur est appelé « présentateur ».

Les étapes à suivre sont :

  • La réservation de la visite de la propriété aux enchères par l’intermédiaire du gardien ;
  • La soumission de l’offre, dans l’une des méthodes acceptées, via le portail autorisé, comprenant également un comptable qui prouve le paiement de l’acompte ;
  • Participation à l’appel d’offres au jour et à l’heure indiqués dans l’avis en se connectant au portail indiqué dans le même avis de vente. Pendant l’appel d’offres, tous les événements, offres supérieures, attributions, etc. seront enregistrés et téléchargés sur le portail par le commissaire-priseur/délégué.

Enchère télématique asynchrone, comment ça marche ?

Les modes d’enchères actuellement admis sont :

  • Enchère synchrone : l’offre et la demande de participation sont soumises exclusivement par voie électronique ; le concours se déroule également en direct et en ligne. Dans ce type d’enchères, les enchères sont réalisées dans un délai prédéterminé et sans la connexion simultanée du juge ou du référent/délégué de la procédure. L’appel d’offres peut durer plusieurs jours et débutera à la date et à l’heure indiquées dans l’avis de vente. Le responsable des ventes télématiques communique aux participants, en utilisant les méthodes d’avis d’enchères, chaque augmentation. A l’issue du délai fixé pour l’appel d’offres, le responsable télématique des ventes communique l’offre la plus élevée formulée à tous les participants.
  • Enchère synchrone mixte : ici, en plus des méthodes de soumission électroniques susmentionnées, les méthodes de soumission papier sont également autorisées, qui seront téléchargées sur la plate-forme Web par le commissaire-priseur / délégué ; l’appel d’offres peut avoir des participants à distance et également en présence dans le lieu physique où se déroule la vente aux enchères (les sujets qui ont soumis les offres papier seront certainement présents) ;
  • Enchère asynchrone : dispose de méthodes pour soumettre des offres et des demandes uniquement par voie électronique ; le concours se déroule également en direct et en ligne. Dans ce type d’enchères, les enchères sont réalisées dans un délai prédéterminé et sans la connexion simultanée du juge ou du référent/délégué de la procédure. L’appel d’offres peut durer plusieurs jours et débutera à la date et à l’heure indiquées dans l’avis de vente. Le responsable des ventes télématiques communique aux participants, en utilisant les méthodes d’avis d’enchères, chaque augmentation. A l’issue du délai fixé pour l’appel d’offres, le responsable télématique des ventes communique l’offre la plus élevée formulée à tous les participants.
Est-il possible de contracter un crédit immobilier pour l’achat d’un bien immobilier aux enchères électroniques ?

Il n’y a pas de différence quant à la possibilité de contracter un emprunt pour payer le prix d’un bien adjugé lors de l’enchère, que l’enchère ait été réalisée par voie électronique, ou par des méthodes analogiques ou traditionnelles. Qu’il soit télématique ou non, une fois l’enchère terminée et l’adjudicataire identifié en celui qui a fait l’offre la plus élevée, le délai pour le dépôt du prix résiduel (généralement 90 jours) est le même et c’est dans ce délai qu’une demande doit être soumise à une banque pour obtenir le prêt.

Un dépôt de garantie est-il exigé ?

Le dépôt de garantie ne change pas : en ce sens qu’il doit être versé aussi bien dans le cas d’une enchère électronique que d’une enchère traditionnelle.

Que se passe-t-il si l’adjudicataire n’effectue pas le paiement dans les délais et de la manière prévus ?

Si dans le délai imparti pour le dépôt du prix l’adjudicataire ne le paie pas, il perd le droit d’adjuger et subit la perte de l’acompte à titre de pénalité. L’actif est de nouveau proposé aux enchères et si, à partir de la nouvelle enchère, le prix d’adjudication devait être inférieur à celui de la première, l’adjudicataire échu encourt également une condamnation à payer la différence moins l’acompte.

Quels sont les principaux portails existants pour les enchères télématiques ?

Les portails des directeurs des ventes télématiques sont publiés dans une liste tenue par le ministère de la Justice disponible sur ce lien.

Un conseil pour ceux qui souhaitent participer à une vente aux enchères en ligne

Le conseil à donner est d’analyser attentivement l’avis de vente, de visiter le bien avec l’aide du gardien et d’évaluer soigneusement le seuil de prix maximum qui peut être traité ; quant à l’aspect télématique, il convient de se préparer adéquatement (peut-être en demandant des éclaircissements et des explications aux gestionnaires des plateformes utilisées et/ou aux délégués et/ou commissaires-priseurs), considérant que la procédure n’est pas si compliquée. Vous pouvez également utiliser un présentateur, par exemple un avocat italien.

Si la maison que vous souhaitez acheter est occupée par son propriétaire ou est louée, soyez prudent et engagez un avocat italien.