Acheter une maison aux enchères : tout ce que vous devez savoir

La notaire Valentina Rubertelli, présidente du Conseil national des notaires, fournit des conseils utiles pour acheter une maison aux enchères tout en réduisant les coûts.

Pourquoi une maison est-elle mise aux enchères ?

Il y a trois raisons différentes pour lesquelles une propriété se retrouve aux enchères. Le premier concerne les particuliers : car lorsqu’un ou plusieurs créanciers sont dans l’incapacité de payer, ces derniers ont le droit de récupérer leurs biens. Le second cas concerne des entreprises qui en cas de faillite voient leurs actifs aliénés. Le troisième cas concerne les organismes publics : lorsqu’ils décident de vendre un bien, ils doivent nécessairement le faire par le biais de la vente aux enchères qui garantit une transparence maximale.

Quels sont les trois principaux conseils à donner à ceux qui ont l’intention d’acheter la maison aux enchères ?

La première est certainement de lire très attentivement l’évaluation ordonnée par le tribunal, et il serait encore mieux de la faire lire par un technicien de confiance pour vérifier la sanabilité de tout abus de construction. La seconde concerne la certitude d’avoir une couverture économique ou de pouvoir accéder à un crédit immobilier. Le troisième conseil est de vérifier qui sont les personnes qui habitent la maison et de s’assurer que la libération du bien est prévue dans l’avis de vente au moment de l’attribution ou, au plus tard, la signature du décret par le juge. La libération sera en tout état de cause garantie, en cas d’initiative non spontanée de l’occupant, par l’intervention de la force publique.

Comment puis-je me documenter et quelle est la meilleure façon de rechercher une maison de vente aux enchères ?

Les maisons de ventes aux enchères doivent être annoncées à la fois sur le Web et dans les journaux imprimés ; c’est le juge qui dans le bon de commande indique où. Il existe donc des sites spécialisés, les sites des Tribunaux, le site du Notariat et, lorsqu’il deviendra obligatoire, toutes les annonces des Tribunaux italiens seront collectées sur un seul Portail géré par le Ministère de la Justice qui, à son tour, pour les photos et les détails de l’affaire, fera référence aux sites commerciaux activés pour la publicité légale. L’un d’entre eux est le portail de vente des notaires.

Une fois que j’ai identifié la maison qui me plait, quelle est la marche à suivre ?

Une fois la maison identifiée, vous devez porter une attention particulière à l’avis de vente qui contient une indication du bien proposé à la vente, la date, l’heure et le lieu de l’enchère, le prix de base, la mesure de l’augmentation minimale, la remise des offres, les modalités de vente (avec ou sans enchantement, mais désormais cette dernière méthode est la règle, la première l’exception) et, enfin, le site Internet sur lequel est publié le rapport d’expertise, qui fait partie intégrante de l’avis de vente et qui décrit en détail la situation de fait et de droit du bien.

Comment est établi le prix de base des enchères ?

Celui-ci est établi par l’expert désigné par le juge et en fait état dans le rapport d’expertise qui est publié sur le site internet indiqué dans l’ordre d’inscription, en hommage à une transparence maximale vis-à-vis du marché et des citoyens. L’augmentation minimale requise dans l’offre est également établie dans le bon de commande.

Devez-vous faire une offre égale au prix de base de l’enchère ou pouvez-vous proposer moins ?

L’assiette des enchères est celle fixée par le juge de l’exécution sur la base de l’expertise immobilière et c’est ce même juge qui détermine le montant des remises éventuelles que le professionnel délégué peut accepter après la première vente aux enchères désertée. Mais attention si vous voulez être sûr que votre offre est acceptée vous n’aurez pas à baisser – lors de la phase d’enchères sous pli fermé – de plus de 25% de la valeur de la base d’enchères. En effet, après la réforme de 2015, les ventes aux enchères immobilières – lancées à partir du 27 juin 2015 – se déroulent presque exclusivement avec la procédure de « vente sans enchantement » selon laquelle l’enchérisseur remet son offre sous pli fermé qui ne sera considérée comme effective si plus de 1/4 inférieur au prix de base indiqué dans l’avis de vente. Un exemple : si le prix fixé est de 100, ceux qui veulent participer à l’enchère doivent soumettre une offre d’au moins 75. Quiconque soumet une offre inférieure verra celle-ci déclarée inefficace.

Je décide de participer à une vente aux enchères. Quelle est la démarche que je dois suivre et quels sont les documents nécessaires ?

Pour chaque maison mise aux enchères, il y a un avis de vente où l’on trouve toutes les informations nécessaires pour participer à la vente aux enchères. Répandues dans tout le pays, il existe également de nombreuses associations de professionnels délégués (beaucoup sont des notaires) qui depuis 1998 s’occupent de ce type d’activité par délégation des juges : ces associations sont parfaitement structurées pour fournir toutes sortes d’informations en personne ou même par des sites Web remplis d’informations précieuses.

Mais essayons de résumer les choses les plus importantes à savoir : 1) chaque participant doit se présenter, à l’endroit et aux jours indiqués dans le l’avis de vente (les enchères online sont exceptées), une offre sous enveloppe scellée et sans marques d’identification, contenant une indication du prix offert et un acompte fixé dans l’avis de vente (normalement 10 % du prix de base de l’enchère) et une photocopie de leur pièce d’identité et code fiscal, ainsi que les autres documents requis dans l’annonce qui doivent être lus avec une extrême prudence ; 2) il n’est pas permis de soumettre l’offre de manière anonyme, sauf en donnant procuration à un avocat.

Le débiteur exécutant peut-il soumettre une offre ?

Non, mais ses proches pourront le faire.

Comment puis-je vérifier que c’est bien la maison que je recherche ? Puis-je le visiter en premier ?

Bien sûr. Je peux demander à visiter le gardien par une simple question en ligne sur le site du ministère ou en interrogeant le professionnel de la garde.

Il est indispensable de visiter le bien avant la vente aux enchères également pour prendre connaissance d’aspects non mentionnés dans le rapport (comme, par exemple, le contexte environnemental), et se renseigner sur d’éventuelles situations préjudiciables. Il faut également estimer qu’au moment de la libération les conditions du bien peuvent être pires que celles décrites dans l’expertise ou rencontrées personnellement lors de la visite.

Toute la documentation requise à qui doit-elle alors être livrée ?

Le tout doit être remis soit directement à la chancellerie du tribunal, soit au professionnel délégué par le juge, dont l’adresse d’étude (ou de l’association) est indiquée dans l’avis ; de 1998 à 2006, seuls les notaires ont été délégués, tandis qu’à partir de 2006, les comptables et les avocats peuvent également être délégués. Dans certains Tribunaux, un système de procuration mixte est adopté pour lequel l’avocat se voit confier le conseil juridique du dépositaire, le comptable du plan d’attribution et le notaire de la rédaction de l’avis, de la gestion de l’enchère (après avoir recueilli les offres) et la préparation du décret de mutation à signer par le juge.

Le jour de l’enchère, puis-je espérer gagner l’objet à un prix inférieur aux prix du marché ?

La possibilité que le prix de base des enchères baisse représente l’une des grandes opportunités du système d’enchères car il est possible d’acheter des propriétés à des prix avantageux. Avec la législation récente, le juge a le droit de prévoir qu’à partir de la 4ème enchère déserte, le prix peut être abaissé de 50%. De nombreux jeunes couples achètent aujourd’hui une maison grâce au marché aux enchères.

Comment et en combien de temps payer une maison achetée aux enchères ?

Ceux qui achètent aux enchères doivent pouvoir disposer rapidement de la totalité du montant (généralement, il y a un délai entre 60 et 90 jours à compter de l’attribution). Alternativement, vous pouvez contracter un crédit immobilier mais vous devez vous organiser dans le temps et contacter les banques qui proposent des produits spécifiques pour ce type d’achats, caractérisés par des règles particulières.

Combien coûte la maison de ventes aux enchères d’un point de vue fiscal ?

Il n’y a pas de différence dans les taxes à payer, par rapport à la maison achetée de gré à gré : la taxe d’enregistrement est payée selon le tarif de la première ou de la deuxième résidence, selon que l’acquéreur est éligible ; la base de calcul est représentée par la valeur cadastrale (si elle est inférieure au prix d’adjudication) s’il s’agit d’un logement et que l’adjudicataire est une personne physique.