Vieilles maisons et boom des loyers à court terme: c’est pourquoi l’immobilier italien continue de se déprécier

Alors que les nouvelles propriétés enregistrent des prix en hausse, les biens immobiliers existants continuent leur déclin, un cas unique parmi les économies émergentes. Pourquoi?

En moyenne, au cours des trois premiers trimestres de 2018, par rapport à la même période en 2017, les prix des logements ont chuté de 0,6%. Le prix des logements existants (qui représentent plus de 80%) sont en baisse de 1,0% et ceux des maisons neuves augmentent de 1,2%

Par rapport à la moyenne de 2010, première année pour laquelle la série historique de l’indice des prix des logements est disponible, les prix des logements ont chuté de 16,7% au troisième trimestre de 2018, en raison exclusivement des logements existants qui ontinué de 22,9%, tandis que les nouveaux logements ont connu une augmentation globale, bien que faible (+0,2%).

Le taux de variation de l’indice des prix du logement pour 2018 est négatif et égal à -0,5%.

Curieuse réalité: les prix des logements ont commencé à baisser mais, dans le même temps, les échanges continuent d’augmenter.

Comme l’enseigne la loi de l’offre et de la demande, le prix du bien plus demandé commence à augmenter, précisément parce qu’il y a de plus en plus de personnes désireuses de l’avoir. Apparemment, en Italie, cette loi ne fonctionne pas. Mais seulement en apparence: en réalité, e Italie n’achètent que ceux qui en ont les moyens: ceux qui ont un emploi stable, qui vendent leur propriété, ou les parents à leurs enfants. Avec la complicité des taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires qui sont au minimum historique dans cette période.

Il n’en reste pas moins que, malgré la reprise de 2015, les ventes sont encore loin des niveaux d’avant la crise. Il y a une maison et une maison. Les données diffusées par ISTAT, l’institut national des statistiques, tout à fait vraies, mais il n’est pas tout à fait vrai que l’immobilier italien se déprécie. En fait, au troisième trimestre de 2018, la valeur des maisons neuves a augmenté de 1,2% par rapport à la même période de l’année précédente. Et au deuxième trimestre, l’augmentation était de 1,4%. Le problème réside donc dans les maisons existantes.

Cela est dû à de nombreux facteurs, dont deux àune dévaluation physiologique, car ces dernières années, le prix de ces propriétés avait trop augmenté, et au fait que les Italiens entretenaient en moyenne très peu leurs maisons. Le prix d’une maison qui n’a jamais été rénovée s’effondre.

Qui achète veut une belle maison, mais sur le marché, il en trouve principalement, de moches. Le résultat peut être double : soit vous n’achetez pas, soit vous le faites à des prix réduits, car l’acheteur doit prendre en compte les coûts de la restructuration. En effet, les nouvelles maisons, construites dans la ville, se vendent bien et même rapidement.

L’augmentation des locations

Pour déprimer le marché immobilier, il existe également un autre facteur: les Italiens commencent à louer à nouveau. Les contrats classiques 4 + 4 sont en hausse, mais il y a surtout eu un boom des locations à court terme, en particulier dans les grandes villes ou dans le tourisme. Une maison qui, il y a quelques années encore, aurait été mise en vente est maintenant louée, peut-être sur des plates-formes comme AirBnB – et il est clair que, si je supprime un stock de propriétés bien entretenues dans une excellente position, la qualité des maisons à vendre baisse.

L’immobilier en Italie, un cas unique

L’Italie est toujours à la traîne des économies les plus avancées. Parce que dans le reste de l’Europe et dans le monde, le marché immobilier a commencé à se redresser à partir de 2012 pour revenir aux niveaux d’avant la crise dans certains cas. Selon les données de la BRI (Banque des règlements internationaux), entre fin 2017 et fin 2016, dans les économies les plus matures, le prix de l’immobilier a progressé de 3% en termes réels.

Scénarios futurs

La situation reste donc celle d’un marché déprimé. En Italie, la plupart des personnes de plus de 65 ans sont propriétaires d’une ou de plusieurs propriétés. Lorsque ces personnes décéderont, une génération d’Italiens héritera. Mais ce stock de maisons est destiné à finir sur le marché, à la fois parce que tout le monde n’a pas les moyens de les garder et que le nombre de maisons sera supérieur à celui des personnes qui en hériteront. Le résultat? Le prix de l’immobilier va redescendre.

Selon le président de Scenari Immobiliari, ce n’est qu’une question de temps: le marché immobilier en Italie dépend de l’inflation. Dès qu’il reprendra, même les prix des logements vont augmenter. À condition que le secteur de la construction soit également repris. Jusqu’à présent, la reprise n’a été observée qu’à Milan.