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Nue propriété et usufruit: avantages et inconvénients

Nue propriété et usufruit: avantages et inconvénients pour le vendeur et l’acheteur.

Dans les sites de’annonces immobilières en Italie, on peut trouver des annonces de vente de’immeubles en nue propriété à prix modéré comme ceci:

appartment viager à Gênes

appartement viager à Gênes

« Gênes : Usufruitière de 95 ans vend appartement de 6 grandes pièces avec deux balcons. L’appartement est divisé en un hall d’entrée, un grand hall, cuisine, deux chambres, salle de bains et cellier. Haut étage avec ascenseur, exposition panoramique ensoleillée, quarier prisé. Seulement € 85.000. »

La nue propriété est généralement une option d’investissement pour ceux qui visent la réévaluation de la brique à long terme, sans besoins immédiats ni logement (évidemment la maison reste à la disposition de l’usufruitier tant qu’il est vivant), ou de rentabilité (achat pour louer). Les années de crise ont poussé l’offre de ce type de solutions: les données de 2016 ont enregistré une augmentation du commerce de la nue propriété de + 11,7% (24.107 transactions).

Qu’est-ce que cela signifie d’acheter une propriété dans ce mode ?

Il ne fait aucun doute que pour ceux qui vendent la formule satisfait l’intérêt d’obtenir des liquidités, désinvestir, mais sans sortir de la maison et sans (comme dans le cas d’un prêt ordinaire) devoir commencer chaque mois à retourner l’argent reçu. Si, cependant, j’ai aussi une autre maison dans laquelle je vis, je peux, en tant qu’usufruitier, faire des revenus et aussi arrondir ma pension.

Pour ceux qui achètent, cela implique sans aucun doute d’acheter à prix réduit (plus jeune la personne et donc, longue espérance de vie), en attendant le moment de la mort pour pouvoir devenir propriétaire, puis y aller vivre ou le mettre à revenu.  Dans le cas où la propriété nue a été vendue par des propriétaires en communion de biens il est nécessaire d’attendre la mort des deux pour entrer en possession. Ceci est fait comme un investissement, par exemple, pour donner à la maison à un enfant qui est encore petit en ce moment.

Quels sont les fardeaux fiscaux ?

Qui achète une propriété nue paie des impôts indirects selon les taux ordinaires: donc s’il s’agit d’une résidence principale il paie 2% sur le prix ou la valeur cadastrale (si vous invoquez la valeur-prix). Si résidence secondaire, vous payez 9%. Naturellement, la base d’imposition est réduite car on déduit la valeur de l’usufruit calculée sur la base des tableaux joints au TU (loi à texte unique) en termes de taxe d’immatriculation.

En ce qui concerne les frais ultérieurs: les frais d’impôts directs (IMU, = impôt foncier etc.) et les frais de copropriété, en plus des frais d’ entretien ordinaire, sont à la charge de l’usufruitier.

Les entretiens extraordinaires (ex.: réfection du toit) restent la responsabilité et à charge du propriétaire nu.

Qui devrait profiter de être cette option ?

Côté acheteur: J’achète à un prix beaucoup plus bas et je parie sur la survie plus ou moins longue de l’usufruitier pour calibrer les moments où je peux entrer dans la maison ou la louer pour gagner de l’argent.

Côté vendeur: je reçois immédiatement une jolie petite somme d’argent et ne quitte pas la maison. Je n’ai pas à (comme dans l’hypothèque) retourner quoi que ce soit. Alternativement je peux demander, comme paiement, un loyer mensuel ou une aide morale et matérielle selon les besoins. Mais dans ces deux derniers cas les risques de défaut de l’acheteur sont plus élevés et il appartiendra au notaire de prévoir les clauses de sauvegarde de la position du vendeur.

Quels sont les autres aspects à considérer?

Du côté du vendeur:

  • Vous pouvez continuer à vivre chez vous sans risque
  • Devra supporter le fardeau fiscal
  • Vous devrez prévoir des travaux d’entretien ordinaire à vos frais

Du côté de l’acheteur

  • Vous ne pourrez pas profiter de la maison avant l’expulsion de l’usufruit
  • Cependant, il ne sera pas nécessaire de supporter le fardeau fiscal
  • Vous devrez payer pour les travaux d’entretien extraordinaires

Peut-on vendre la propriété nue de la maison avant la mort de l’usufruitier? Oui.

Quelle est la position des héritiers de ceux qui vendent une nue propriété ?

Les héritiers du vendeur (réservataire des droits d’usufruit) ne trouveront rien à hériter car l’usufruit s’éteint au décès de son propriétaire. L’instrument est une manière indirecte de déshériter, mais il est nécessaire que la vente soit faite à un prix raisonnable sinon l’héritier pourrait le contester en justice.

Pouvez-vous acheter avec une hypothèque ?

Bien sûr que oui. Compte tenu de la valeur réduite de la nue-propriété, même la somme que je peux demander sera proportionnelle à celle-ci. Si alors j’obtiens le consentement de l’usufruitier pour enregistrer une hypothèque sur son usufruit, alors la banque aura la garantie sur la pleine propriété et non sur la seule propriété nue, ainsi elle pourrait me donner une plus grande hypothèque.