Les événements concernant le “passage” qui impliquent les voisins ne sont pas du tout inhabituels. Pensons, par exemple, à ceux qui ne peuvent pas accéder aux terrains par la voie publique ou qui pourraient y accéder en empruntant un itinéraire plus facile plutôt qu’un itinéraire particulièrement tortueux. Dans ces cas, il est indispensable ou, en tout cas, préférable de passer par une rue, un boulevard ou un chemin privé, appartenant donc à un autre sujet, ou de passer directement par la propriété voisine (le jardin, le parc, etc.). Ce sont des situations particulières que la loi a jugé opportun de réglementer en prévoyant des dispositions importantes.

Servitude de passage: ce qu’elles sont

Les “servitudes de passage” entrent dans la catégorie des “servitudes prédiales” qu’elles représentent, conformément à l’art. 1027 c.c. la pondération imposée à un fonds au profit d’un autre fonds appartenant à un propriétaire différent. Le fonds qui supporte le poids en faveur de l’autre s’appelle “serviteur”, tandis que le fonds qui profite ou bénéficie du poids imposé s’appelle “dominant”.

Dans la servitude de passage, en particulier, le propriétaire du fonds d’employé est obligé de permettre le passage au propriétaire du fonds dominant, ce qui entraîne une compression du droit de propriété: normalement, en fait, il n’est pas permis à ceux qui ne sont pas propriétaires d’entrer ou de passer par la propriété d’une autre personne. La dérogation accordée par la servitude de passage a donc imposé à l’une et à l’autre une série de droits et de devoirs.

Servitude de passage en Italie: comment sont-elles constituées

En ce qui concerne leur constitution, les servitudes de passage sont divisées en volontaires ou coercitives: dans le premier cas, ce sont les parties qui décident de constituer la servitude, par exemple par contrat; dans le second cas, toutefois, c’est la loi qui prévoit le droit de l’une des parties de l’obtenir.

Néanmoins, il est tout à fait possible d’acquérir un droit de passage par le biais de la peine d’un juge ou même d’un usucapion, démontrant ainsi le passage sur le terrain du voisin qui n’a pas été perturbé depuis vingt ans. L’usucapion concerne les seules servitudes non apparentes, c’est-à-dire celles dans lesquelles il existe des œuvres visibles et permanentes destinées à leur utilisation.

Fonds fermé et non fermé

Un exemple typique de servitude coercitive est la présence d’un fonds inter-fermé ou, conformément à l’art. 1051 cc, le fonds entouré des fonds d’autres personnes et qui n’a pas de sortie sur la voie publique ni ne peut l’obtenir sans dépense excessive ni inconvénient: le propriétaire de ce fonds a le droit d’obtenir le passage sur le fonds voisin pour la culture et l’utilisation appropriée de son propre fonds .

En réalité, la loi autorise le passage obligatoire également pour le cas de fonds non imbriqués, ou lorsque, bien qu’il existe un accès à la voie publique, celui-ci est inadéquat ou insuffisant pour les besoins du fonds et ne peut pas être étendu.

Dans ce cas, l’autorité judiciaire ne peut accorder le passage que si elle reconnaît que la demande répond aux besoins de l’agriculture ou de l’industrie ou aux exigences d’accessibilité visées dans la législation relative aux handicapés, et des bâtiments destinés à l’usage résidentiel des personnes handicapées.

Droits et obligations des propriétaires

La servitude de passage survient en présence de bâtiments voisins (pas nécessairement voisins) et appartenant à des sujets différents. Sauf convention contraire, la loi prévoit que le propriétaire du fonds de service a droit à une indemnité proportionnelle au préjudice causé par le passage.

Propriétaire du fonds serviteur

Le propriétaire du fonds serviteur, grevé d’une servitude forcée, voit restreint son droit à la joissance et, pour cette raison, le code civil lui accorde une indemnité proportionnelle au préjudice causé par le passage (art. 1053 cc) ou à la diminution de valeur du bien. L’indemnité comprend à la fois le dommage réel causé par la servitude de passage forcé et la dépréciation subie par le fonds.

Le propriétaire du fonds serviteur n’aura pas à accomplir d’acte spécifique pour permettre l’exercice de la servitude par le titulaire, sauf disposition contraire de la loi ou du contrat: en pratique, on ne peut pas s’attendre à un comportement actif du propriétaire du fonds serviteur, néanmoins il ne pourra en aucune manière empêcher ou entraver l’exercice du droit par le titulaire du droit de passage.

Par exemple, pour des raisons de sécurité (par exemple pour empêcher l’accès à des non-bénéficiaires), le propriétaire est autorisé à fermer le fonds, par exemple en installant un portail, mais la clôture ne doit pas empêcher l’exercice pacifique de la servitude de passage et le titulaire de ce droit doit pouvoir entrer confortablement (par exemple en lui donnant les clés ou la télécommande).

Propriétaire du fonds dominant

Le propriétaire du fonds dominant, en effectuant les travaux nécessaires à la préservation de la servitude, devra choisir le moment et la manière dont il cause moins d’inconvénients au propriétaire du fonds, car il n’est pas autorisé à aggraver l’inconfort que ce dernier a subi immédiatement. Toutefois, si les travaux bénéficient également au fonds de service, les dépenses seront supportées proportionnellement aux avantages respectifs. De commun accord, les parties peuvent également choisir différentes méthodes de gestion et de répartition des dépenses.

Si, pour la réalisation du passage, il est nécessaire d’occuper des parties du fonds servant avec des travaux stables ou de laisser une partie non cultivée, le propriétaire du fonds dominant devra également payer la valeur de la zone susmentionnée avant d’entreprendre les travaux ou de commencer le passage.